Tipos de hipoteca en España 2026: comparativa
En España existen tres grandes modalidades de hipoteca para vivienda. Elegir la correcta puede ahorrar decenas de miles de euros en intereses a lo largo de los 25-30 años del préstamo.
| Tipo | Interés típico 2026 | Ventaja principal | Inconveniente |
|---|
| Fija | 2,8% – 3,5% | Cuota estable toda la vida del préstamo | Tipo inicial más alto |
| Variable | Euríbor + 0,5%–1,2% | Más barata si Euríbor es bajo | Riesgo si suben los tipos |
| Mixta | 2,5% fijo 5-10 años + variable después | Estabilidad inicial + posible ahorro | Incertidumbre futura |
¿Cuál te conviene?
- Hipoteca fija: ideal si valoras la tranquilidad por encima del posible ahorro, si vas a aguantar toda la vida del préstamo y si crees que los tipos van a subir o mantenerse.
- Hipoteca variable: te beneficia si los tipos están bajos o crees que van a bajar. Pide cláusula suelo a 0% por seguridad. Conviene a personas con ingresos crecientes que puedan amortizar pronto.
- Hipoteca mixta: para los indecisos. Te da tranquilidad los primeros años (cuando más débil suele estar la economía familiar) y deja la puerta abierta a la variable después.
Sistema francés vs alemán de amortización
Casi todas las hipotecas en España e Hispanoamérica usan el sistema francés: cuota mensual constante, donde al principio pagas más intereses y poco capital, y al final más capital y poco interés. El sistema alemán (cuota decreciente) paga capital constante cada mes, con intereses sobre el saldo pendiente — la cuota total va bajando con el tiempo.
El sistema alemán es matemáticamente algo más barato a largo plazo, pero las cuotas iniciales son muy altas. Casi ningún banco español lo ofrece. Si quieres simular ese efecto, amortiza anticipadamente con frecuencia reduciendo plazo: te acercas mucho al sistema alemán.
¿Cuánto puedo pedir? Capacidad de endeudamiento
Los bancos aplican dos reglas habitualmente:
- Regla del 35%: la cuota mensual de TODAS tus deudas (hipoteca + préstamos + tarjetas) no puede superar el 35% de tus ingresos netos mensuales.
- Regla del 80%: el banco financia como máximo el 80% del valor de tasación o de compra (el menor). El otro 20% más los gastos lo aportas tú.
Ejemplo: pareja con ingresos netos conjuntos de 3.500 €/mes. Capacidad máxima de cuota: 3.500 × 35% = 1.225 €/mes. Suponiendo una hipoteca a 25 años con TAE 3,2%, eso equivale a un préstamo de ≈ 253.000 €. Para comprar, necesitarán también ≈ 63.000 € entre entrada y gastos.
Gastos de compraventa en España 2026
Suponiendo una vivienda de 200.000 € en Madrid:
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano |
|---|
| IVA (10%) o ITP (6-10%) | 20.000 € (IVA 10%) | 12.000 € (ITP 6% Madrid) |
| AJD (Actos Jurídicos) | 1.500 € (0,75%) | No aplica |
| Notaría | 800-1.200 € | 800-1.200 € |
| Registro de la propiedad | 400-700 € | 400-700 € |
| Gestoría | 300-500 € | 300-500 € |
| Tasación | 300-500 € | 300-500 € |
| Total gastos | ≈ 23.000 € (11,5%) | ≈ 15.000 € (7,5%) |
Por la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, los gastos del préstamo hipotecario los paga el banco (notaría del préstamo, registro, gestoría del préstamo). El comprador solo paga los gastos de la COMPRAVENTA.
Errores comunes al pedir una hipoteca
1. No comparar al menos 3 ofertas
Las condiciones varían enormemente entre bancos. Una diferencia del 0,5% en el tipo sobre 200.000 € a 25 años son ≈ 15.000 € a lo largo de la vida del préstamo. Vale la pena dedicar 2-3 semanas a comparar.
2. No leer las cláusulas con calma
Por la Ley 5/2019, tienes derecho a 10 días desde la entrega del FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) hasta poder firmar. Aprovéchalos. Pide al notario que te explique todas las cláusulas en la visita previa OBLIGATORIA (acta de transparencia).
3. Olvidar la cláusula suelo en variables
Aunque ya no se permiten cláusulas suelo abusivas, sí puede haber un mínimo. Pídelo a 0% por escrito en el FEIN. Si el Euríbor baja al 0% (como pasó entre 2016 y 2022), tú quieres beneficiarte.
4. Aceptar productos vinculados sin calcular
El banco te ofrece bajar 0,3 puntos el interés a cambio de contratar seguro de vida y de hogar. Pide presupuesto externo y calcula: a veces compensa, a veces el coste de los seguros supera el ahorro.
5. Pedir el máximo plazo
Una hipoteca a 40 años parece atractiva por la cuota baja, pero los intereses totales se disparan. Una hipoteca a 25 años (cuota algo mayor) puede ahorrar 40.000-60.000 € en intereses sobre 200.000 € de capital.
Glosario hipotecario
- TIN:
- Tipo de Interés Nominal. El % puro que aplica el banco.
- TAE:
- Tasa Anual Equivalente. Incluye comisiones y gastos. Es la cifra correcta para comparar préstamos.
- Diferencial:
- Margen fijo que el banco suma al índice (Euríbor) en hipotecas variables.
- Carencia:
- Periodo en que solo pagas intereses, no amortizas capital. Útil al principio, pero alarga la deuda.
- Cláusula suelo:
- Tipo mínimo aplicado en hipotecas variables. Las abusivas han sido anuladas por sentencias del Tribunal Supremo.
- Subrogación:
- Cambio de banco manteniendo la misma hipoteca, sin tener que cancelar y abrir una nueva.
- Novación:
- Modificación de las condiciones del préstamo con el mismo banco (tipo, plazo, etc.).
- FEIN:
- Ficha Europea de Información Normalizada. Documento estándar con todas las condiciones del préstamo.
- Amortización anticipada:
- Pago extraordinario de capital, total o parcial, antes de tiempo.
- Tasación:
- Valoración oficial de la vivienda por un técnico homologado. Define el máximo financiable.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
- Banco de España — registros de hipotecas, simulador oficial (bde.es).
- Banco Central Europeo (BCE) — publicación de tipos oficiales y Euríbor.
- European Money Markets Institute (EMMI) — entidad publicadora del Euríbor.
- Consejo General del Notariado — información sobre escrituras y aranceles.
- Asociación Hipotecaria Española — estadísticas del mercado hipotecario.
Última verificación: 12 de junio de 2026. Los tipos hipotecarios cambian semanalmente. Este simulador no constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero personalizado.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés medio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia más usado en hipotecas variables en España. Cuando el Euríbor sube, tu cuota mensual aumenta en la revisión anual o semestral; cuando baja, la cuota disminuye. En 2024 bajó significativamente desde sus máximos de 2023.
¿Cuánto necesito ahorrado para pedir una hipoteca?
Como regla general, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Necesitas tener disponible: el 20% de entrada + entre un 10% y 15% adicional para gastos de compraventa (ITP o IVA según si es segunda mano o nueva, notaría, registro, gestoría y tasación). En total, calcula entre un 30% y 35% del precio de la vivienda.
¿Hipoteca fija, variable o mixta: cuál me conviene?
Fija: cuota constante durante toda la vida del préstamo. Más seguridad, pero suele tener un tipo inicial más alto. Ideal si valoras la estabilidad.
Variable: referenciada al Euríbor. Puede ser más barata cuando los tipos están bajos, pero asumes el riesgo de subidas.
Mixta: tipo fijo los primeros años (habitualmente 3-10) y variable el resto. Un punto medio que permite planificar a corto plazo.
¿Qué es el TIN y el TAE en una hipoteca?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro de interés que el banco aplica sobre el capital pendiente. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además las comisiones y gastos asociados, por lo que representa el coste real del préstamo. Siempre compara hipotecas usando la TAE, no el TIN.
¿Conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?
Depende del tipo de interés de tu hipoteca y de lo que podrías conseguir invirtiendo ese dinero. Si tu hipoteca tiene un interés del 4% y una inversión segura te da un 3%, amortizar es más rentable. Si tu hipoteca es al 2% y tienes opciones de inversión al 5%, puede ser mejor invertir. Además, amortizar reduciendo plazo ahorra más intereses que reduciendo cuota.