🔵 Opción: Alquilar
🟢 Opción: Comprar
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¿Qué te sale más a cuenta? Compara el coste real de alquilar o comprar tu vivienda incluyendo todos los factores.
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Divide el precio de compra entre el alquiler anual. Si el resultado es mayor a 20, el mercado está caro para comprar.
Ejemplo: piso de 250.000 € con alquiler de 1.000 €/mes → P/R = 250.000 / 12.000 = 20,8 → zona límite.
La decisión de alquilar o comprar una vivienda es probablemente la más importante de la vida financiera de una persona. No existe una respuesta universal: depende de tu situación económica, tus planes de vida, el mercado inmobiliario local y muchos otros factores que nuestra calculadora te ayuda a analizar.
Generalmente conviene comprar cuando el precio del alquiler mensual supera el 30-35% de la cuota hipotecaria equivalente, cuando tienes estabilidad laboral y piensas quedarte más de 7-10 años en la misma ciudad, y cuando dispones del 20-30% del precio de la vivienda para la entrada y gastos.
Además del precio de compra, hay que contar con: IVA o ITP (6-10%), gastos de notaría y registro (1-2%), tasación (300-600€), comisión de apertura hipotecaria (0-1%) y gastos de gestoría. En total, los gastos adicionales suelen suponer entre el 10% y el 15% del precio de compra.
El alquiler suele ser mejor opción cuando: no tienes el 20-30% del precio de entrada más gastos, vas a vivir menos de 5-7 años en esa ciudad, el mercado inmobiliario está caro (PER alto), o valoras la flexibilidad laboral y geográfica. Comprar tiene más sentido cuando tienes estabilidad laboral y geográfica, dispones del capital inicial y el precio de la vivienda respecto al alquiler equivalente es razonable.
El PER (Price-to-Earnings Ratio) inmobiliario es el número de años que tardarías en pagar un piso con las rentas de alquiler. Se calcula dividiendo el precio de compra entre el alquiler anual. Un PER de 20 significa que tardarías 20 años en recuperar la inversión vía alquiler. En España el PER medio ronda 20-25 en ciudades grandes, mientras que un PER inferior a 15 se considera razonable para comprar.
El coste de oportunidad del capital es clave en esta decisión. Si inviertes el dinero de la entrada (y los gastos mensuales ahorrados alquilando) en fondos indexados con rentabilidad histórica del 7-8% anual, en muchos casos el resultado financiero a 20-30 años es superior al de comprar. Sin embargo, la compra tiene ventajas no financieras (estabilidad, personalización, herencia) que el análisis puramente económico no captura.
La decisión de alquilar o comprar vivienda es una de las más importantes que tomarás en tu vida financiera. No tiene una respuesta universal: depende de tu situación personal, del mercado local, de tu horizonte vital y de tu tolerancia a la incertidumbre.
Comparar de forma justa exige sumar todos los costes de comprar (entrada, gastos de compraventa, hipoteca, IBI, comunidad, seguro hogar, mantenimiento, derramas) y todos los costes de alquilar (renta, posibles actualizaciones IPC, seguro inquilino). No basta con comparar cuota hipoteca vs alquiler.
Estos escenarios son orientativos para España 2026 sobre una vivienda de 200.000 €:
| Escenario | Resultado | Comentario |
|---|---|---|
| Joven 30 años, 5 años | Mejor alquilar | Movilidad laboral alta y poco ahorro: el coste de transacción se come la rentabilidad |
| Pareja 35 años, 25 años | Mejor comprar | Horizonte largo y ahorro suficiente: la hipoteca se convierte en patrimonio |
| Trabajador 45 años, 15 años | Depende del ratio P/R local | Si P/R > 25 (precio caro respecto al alquiler), alquilar gana |
Depende del ratio Precio/Alquiler de la zona. En zonas con P/R bajo (15-20), la compra es rentable en 8-10 años. En zonas caras (P/R > 30 como Madrid o Barcelona centro), puede no compensar nunca económicamente.
Es un riesgo real. Históricamente en España el precio sube a largo plazo, pero ha habido caídas del 30-40% en 2008-2013. Comprar para vivir reduce ese riesgo (la usas) pero no lo elimina. Por eso es clave horizonte largo y no apurarse a comprar en máximos.
Si tu objetivo es maximizar rentabilidad pura y tienes disciplina, los fondos indexados globales han dado históricamente 6-8% anual, más que la mayoría de viviendas. Pero comprar vivienda combina inversión + uso, y para muchos eso vale más que la rentabilidad estricta.
Depende mucho de la zona. Rentabilidad bruta típica España 4-6% bruto, 2-4% neto tras gastos. Sumar la posible revalorización. Pero es ilíquido y trabajoso (impagos, reparaciones, gestión). Compáralo con fondos indexados antes de decidir.
Sigue investigando: ¿Cuánta hipoteca te puedes permitir?